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　　學習了第三天，今天看了些重慶公司的資料。其中中海的那個資料是比較好的，很實在。如果前2天學習的是一些基本知識，那么今天開始進行到了房地產(chǎn)領(lǐng)域的知識。先回顧下地產(chǎn)公司的成本控制。

　　地產(chǎn)公司的成本分類6個大大部分。

　　1、土地成本;2、前期費用;3、工程成本;4、營銷成本;5、管理成本;6、財務(wù)成本。

　　按照中海的分法我覺得還是不錯的。

　　1、土地成本;土地成本(約占項目總成本的30-35%左右)，主要指土地獲得階段形成的種類費用支出，包括地價、土地動拆遷補償費、各類補償費、土地契稅等。

　　要點是三個：拿地時的成本分析準確。采取一定的投標報價策略、嚴格控制交地及付款風險。

　　具體到不同的拿地情況又有分類。

　　1) 舊城改造地塊。要點是3個：爭取盡可能的優(yōu)惠政策;爭取在稅收方面獲得一定程度的返還;盡可能爭取高容積率，間接降低土地成本。

　　2) 其它發(fā)展商轉(zhuǎn)讓(掛牌交易)的地塊：要點是2個：在地理位置、區(qū)位環(huán)境狀況、項目公司的財務(wù)狀況等方面對其進行仔細認真的調(diào)查，減少操作過程中的風險(如是否有債務(wù)糾紛);同時積極與轉(zhuǎn)讓方進行協(xié)商，延長付款期限，降低資金成本。

　　3) 公開招投標或拍賣地塊：要點是3個：加強分析研究，做到正確客觀投標。采取一定的投票策略，做好政府有權(quán)部門的公關(guān)工作。中標后爭取對我司土地開發(fā)、交地以及付款有利的條件，降低土地成本。

　　中海地產(chǎn)土地成本管理的主要責任部門為投資發(fā)展部。

　　2、前期費用;(約占項目總成本的2-3%左右)，主要指設(shè)計費、報建費、勘察測繪費以及可研費用，其中成本控制的重點為設(shè)計費(報建費、勘察費等比重較小，且一般有相關(guān)收費標準)。

　　對于設(shè)計費用，主要從以下幾方面進行控制：

　　1)采取多單位、多輪次招標，以爭取最佳的性價比;

　　2)嚴格控制設(shè)計質(zhì)量，在項目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標參數(shù);

　　3)限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點設(shè)計等對工程造價影響大的內(nèi)容;

　　4)控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。

　　眾所周知，設(shè)計結(jié)果決定了工程造價的85%甚至以上，因此設(shè)計管理(雖然整個設(shè)計費用僅占總成本的2%)是工程成本管理的重中之重。一方面，合約及項目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計、基礎(chǔ)設(shè)計等的評估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟性評價，盡可能為設(shè)計提供全面客觀的經(jīng)濟性建議、另一方面，設(shè)計部門自身應(yīng)以項目定位為原則，在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計，注重進行設(shè)計成果性價比分析，著重抓好事前的設(shè)計修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪費。

　　中海地產(chǎn)設(shè)計費的管理責任部門為設(shè)計管理部。

　　3、工程成本;(約占項目總成本的50-55%左右)，主要由分項工程及甲供物資成本、配套

　　成本等構(gòu)成。主要通過以下具體措施來控制分項成本：

　　1) 在項目前期盡早確定合理的成本控制目標。

　　2) 成本管理部門(合約、財務(wù))應(yīng)及時對成本測算值作進一步拆分。

　　3) 在工程分項和材料采購過程中，堅持“三堂會審、貨比三家，最低價中標”的原則。

　　4) 加強對投標單位的議標制度。

　　5) 充分進行建材市場調(diào)研，

　　6) 設(shè)計圖紙、材料樣板提早開始研究、完善，招標準備工作也應(yīng)早開始。

　　7) 完善設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的流程、制度，完善設(shè)計變更前的成本評審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。設(shè)計變更引致的費用調(diào)整是工程成本控制的重點和難點。

　　分項工程及甲供物資成本管理的主要責任部門為合約管理部和項目發(fā)展部。

　　特別要強調(diào)的是，近年來，在財務(wù)系統(tǒng)的配合下，合約管理部建立了成本分析預(yù)警制度，取得了較好的效果。成本分析預(yù)警制度指的是成本管理部門與有關(guān)部門配合，在項目發(fā)展的不同階段根據(jù)項目發(fā)展的具體情況實時，定期調(diào)整成本臺帳，及時反饋有關(guān)成本變動情況，預(yù)測成本變動趨勢，并通過各種有效途徑(如成本控制小組會議制度)及時進行調(diào)整、消除造成成本異常波動的不合理因素。另外，在項目完工生，對由財務(wù)部、合約管理部共同牽頭，對項目開發(fā)成本的組成、分布、變化過程進行深入分析，并做出合理的評估。

　　4、營銷成本;(約占項目總成本的5-8%左右)，主要指在項目銷售過程中形成的種類費用，包括廣告費、推廣費、售樓處費用。

　　營銷成本管理的主要措施為以下幾點：

　　1. 建立各項的廣告及市場推廣計劃、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。

　　2. 完善營銷成本管理的招標體系，完善各項廣告制作的報價、比價、議價操作流程，用競標的方式，謀求各項廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價，控制廣告制作的費用成本。

　　3. 降低媒體發(fā)布的折扣點，營銷成本管理的主要責任部門為營銷策劃部。

　　5、管理成本;(約占項目總成本的2-3%左右)，是指公司、項目部為組織和管理項目開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的種類費用，主要為人力資源成本及行政成本。

　　管理成本控制的措施主要是全員樹立降低成本、增加效益的觀念，全方位對項目的開發(fā)間接費進行監(jiān)控，如提高工作效率，減少浪費、減少管理費用的開支等。

　　6、財務(wù)成本。財務(wù)成本(約占項目總成本的6-8%左右)，主要為資金成本和稅務(wù)成本，由項目總成本確定。

　　另外，與合約管理部配合，采取適當緩付分項商工程款的方式也可以降低財務(wù)成本。

　　以上我覺得還是比較全的。

　　明天開始就正式分析地產(chǎn)公司成本管理的細節(jié)。尤其是2個內(nèi)容。建設(shè)工程的成本管理。設(shè)計階段的成本管理。尤其是后者。最后用地產(chǎn)全項目的成本和融科的動態(tài)全成本的學習作為結(jié)束吧。但愿這個周內(nèi)學習的完。

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